Aprire una Casa e Appartamenti per Vacanze (CAV) o fare locazioni turistiche a Milano è fattibile, ma richiede alcuni passaggi precisi: pratica al SUAP, CIN del BDSR, registrazioni a Alloggiati Web, ROSS1000 e corretta gestione dell’imposta di soggiorno se prevista. Di seguito una guida pratica, passo–passo, con riferimenti ufficiali.

Scegli il “contenitore” giusto: CAV o locazione turistica

• Imprenditoriale: se la gestione avviene tramite Partita IVA o gli immobili sono intestati a una società, l’attività rientra automaticamente nella forma imprenditoriale; in questo caso la SCIA va sempre presentata al SUAP, ma con gli adempimenti tipici delle attività ricettive in forma d’impresa. Sul portale comunale trovi requisiti, modulistica e iter digitale.
  
• Non imprenditoriale: se il proprietario è persona fisica e non opera tramite partita IVA, l’attività va comunque avviata presentando la SCIA attraverso il SUAP del Comune di Milano, seguendo requisiti e modulistica previsti.
  

Le classificazioni e gli adempimenti possono variare in base ai regolamenti SUAP del Comune, che in alcuni casi differiscono dalla normativa nazionale.

Prepara l’immobile: requisiti e documenti

Servono: titolo d’uso (proprietà/contratto), agibilità, planimetrie aggiornate, conformità impianti e requisiti igienico-sanitari. Per la SCIA CAV il Comune indica puntualmente gli allegati. 

Invia la SCIA CAV al SUAP di Milano (se apri una CAV)

La SCIA si presenta online. Una volta inviata e completata la pratica, non si può avviare subito l’attività: prima il Comune rilascia il CIR (Codice Identificativo Regionale), necessario per operare in regola.

Successivamente, il CIR potrà essere convertito in CIN, come previsto dalla normativa nazionale, e solo dopo questo passaggio sarà possibile procedere con gli ulteriori adempimenti

La pagina dedicata di Milano spiega chi può presentarla, quando e con quali allegati. 

Ottieni il CIN sul portale nazionale BDSR

Dal 1° gennaio 2025 il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio per strutture ricettive e locazioni brevi: va richiesto sulla Banca Dati Strutture Ricettive e indicato in ogni annuncio e all’ingresso.

Registrati a Alloggiati Web per la pubblica sicurezza

Entro 24 ore dall’arrivo (o a 6 ore dall’arrivo se il soggiorno è <24h) devi inviare le generalità degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web. Prevedi tempi tecnici di attivazione credenziali. 1

Attiva ROSS1000 (ex Turismo5) per i flussi ISTAT

In Lombardia le comunicazioni statistiche si trasmettono via ROSS1000: è lo strumento per adempiere agli obblighi ISTAT/Regione su arrivi e presenze. Richiedi le credenziali e inserisci i movimenti periodici. 

Configura l’imposta di soggiorno di Milano

I gestori devono registrarsi alla piattaforma comunale SoggiorniAmo per calcolare, riscuotere e versare l’imposta, secondo regole e scadenze del Comune. Consulta la pagina “Informazioni” e quella “Istruzioni per i gestori”. 

Fisco: quadro rapido 2025

• Locazioni brevi (PF): se opti per cedolare secca, l’aliquota è 26% dal secondo immobile dato in locazione breve (resta la disciplina ordinaria per il primo); vedi guida e comunicati dell’Agenzia delle Entrate.
  
• CAV in forma d’impresa: P.IVA con regime ordinario/forfettario (se in requisiti), deduzione costi e adempimenti IVA/fiscali tipici dell’attività.
  

Tempistiche realistiche

• SCIA CAV: preparazione dossier + invio online (puoi avviare dalla protocollazione).
  
• CIN BDSR: rilascio via portale nazionale; pubblicalo subito su annunci e su targa/ingresso. –
  
• Alloggiati & ROSS1000: attiva le credenziali in anticipo per non bloccare i primi check-in. 

Come ti aiuta DolceBot a Milano

• Cruscotto CIN/BDSR: stato codici per unità e allineamento automatico sugli annunci.
  
• Inbox unica + Maya: messaggi pre-arrivo multilingua, istruzioni check-in e FAQ coperte 24/7.
  
• Accessi smart: codici temporizzati legati alla prenotazione per arrivi h24.
  
• Ops: planner pulizie, checklist con foto “room-ready”, ticket manutenzione.
  
• Pagamenti: vengono gestiti in automatico pagamenti in entrata ed uscita, compreso il versamento della ritenuta d’acconto per i proprietari persone fisiche.
  

• Compliance automatica: gli ospiti prima di entrare dovranno inserire i loro dati e pagare – se prevista – la tassa di soggiorno.