Aprire una casa vacanze (CAV) oggi è un progetto concreto e profittevole, ma richiede alcuni passaggi obbligatori: SCIA al SUAP, Codice Identificativo Nazionale (CIN), registrazione ospiti alla Questura (Alloggiati Web), statistiche ISTAT, imposta di soggiorno e il corretto regime fiscale. In questa guida trovi una checklist passo-passo con i riferimenti ufficiali.
CAV, locazione turistica o affitto breve: che differenza c’è?
- Casa vacanze (CAV) = struttura ricettiva extra-alberghiera (spesso con servizi minimi organizzati), regolata dal Comune/Regione e soggetta a SCIA e adempimenti turistici. Esempi e definizioni operative sono allineate con guide comunali (es. Milano) e manuali di settore.
- Locazione turistica / affitto breve = contratto di locazione ad uso turistico senza servizi tipici d’albergo; non è struttura ricettiva, ma restano obblighi come CIN, Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno, in base alle regole locali. Riepiloghi utili e distinzioni pratiche sono disponibili in guide aggiornate.
Nota: molte Regioni/Comuni distinguono la gestione imprenditoriale da quella non imprenditoriale (es. CAV a Milano; soglie e criteri possono variare). Verifica sempre il portale del tuo Comune/Regione.
Passo 1 — Presenta la SCIA allo SUAP del Comune
Per aprire una CAV in forma imprenditoriale o dove previsto, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) si invia allo SUAP del Comune (di solito via impresainungiorno.gov.it con SPID/CIE). La modulistica e gli allegati richiesti (planimetrie, requisiti igienico-sanitari/urbanistici, ecc.) sono indicati nel portale SUAP del Comune.
Checklist SCIA (tipica):
- Accesso con SPID/CIE al portale SUAP/Impresa in un giorno
- Selezione attività “strutture ricettive extra-alberghiere → casa vacanze”
- Caricamento allegati richiesti e invio telematico
- Ricezione protocollazione/avvio attività (salvo controlli)
Riferimenti pratici e istruzioni dettagliate sono presenti in guide aggiornate.
Passo 2 — Richiedi il CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Dal 2 novembre 2024 è operativa la piattaforma nazionale per attribuire il CIN alle strutture e alle locazioni turistiche. Il CIN è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 e va esposto su annunci/ingressi e comunicato dove richiesto. La richiesta si fa online sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo (accesso con SPID/CIE)
Passo 3 — Abilitati al Portale Alloggiati Web (Questura)
Tutti i gestori devono comunicare entro 24 ore dall’arrivo (o subito all’arrivo se il soggiorno è inferiore a 24 ore) le generalità degli ospiti alla Questura tramite il servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato. È un obbligo di pubblica sicurezza (art. 109 T.U.L.P.S., D.M. 7/1/2013).
Passo 4 — Attiva la comunicazione ISTAT (flussi turistici)
Le strutture ricettive (CAV incluse) devono inviare gli arrivi e presenze per fini statistici ISTAT, di norma tramite il portale regionale dedicato (frequenza e tracciati variano per Regione/Provincia). L’obbligo è ribadito dalle pagine istituzionali ISTAT e dai portali regionali/provinciali.
Passo 5 — Gestisci l’imposta di soggiorno
Nei Comuni che la applicano, il gestore incassa l’imposta di soggiorno dagli ospiti e la versa secondo i regolamenti comunali. In genere si inviano:
- Modello 21 (rendiconto) entro 30 gennaio;
- Dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate entro 30 giugno dell’anno successivo.
Verifica sempre il regolamento del tuo Comune; promemoria e scadenze 2025 sono riportati in guide operative aggiornate.
Passo 6 — Scegli il regime fiscale corretto
- Locazioni brevi (≤30 giorni): dal 1° gennaio 2024 l’opzione cedolare secca per i redditi da locazioni brevi è al 26% (novità introdotte dal D.L. 145/2023). Consulta le schede dell’Agenzia delle Entrate per i casi particolari (numero di immobili, intermediazione, ritenute).
- Locazioni abitative “classiche”: cedolare 21% (canone libero) o 10% (canone concordato) — regole generali confermate nelle pagine tematiche dell’Agenzia delle Entrate.
Suggerimento: se operi come impresa (CAV imprenditoriale), valuterai partita IVA, regime forfettario/ordinario, IVA/IRAP e deducibilità dei costi con il tuo consulente.
Requisiti tecnici e buone pratiche
- Requisiti morali/professionali del gestore e requisiti igienico-sanitari/urbanistici dei locali: verifica le schede del tuo Comune (es. Milano dettaglia requisiti e documenti).
- Sicurezza: dotazioni minime (estintori, rilevatori fumo dove previsti), planimetrie uscite, norme antincendio applicabili al tuo caso.
- Trasparenza prezzi e esposizioni: indica CIN, regole della casa, condizioni e informazioni obbligatorie negli annunci.
Checklist rapida 2025
- Verifica inquadramento: CAV vs locazione turistica/affitto breve (e se sei impresa).
- SCIA allo SUAP (Impresa in un giorno) se richiesto.
- Richiedi il CIN sulla BDSR del Ministero del Turismo.
- Abilitati a Alloggiati Web (Questura) e invia schedine entro i termini.
- Attiva la comunicazione ISTAT sul portale regionale.
- Gestisci imposta di soggiorno (versamenti, Modello 21, dichiarazione 30/6).
- Definisci regime fiscale (cedolare 26% per locazioni brevi; 21%/10% per locazioni abitative).
