Al centro della Manovra 2026 c’è un passaggio chiave per il turismo: la cedolare secca sugli affitti brevi sale dal 21% al 26% quando l’affitto passa tramite intermediari/portali (OTA come Airbnb/Booking, agenzie e PM). Resterebbe al 21% solo in ipotesi di gestione diretta senza piattaforme—ipotesi minoritaria nel mercato italiano. 

Affitti brevi: perché si parla di 26% (e quando si applica)

Le ultime bozze e sintesi divulgate da testate economiche e specializzate convergono su questo schema:

• 26% per i redditi da locazioni brevi veicolati da intermediari e portali telematici (Airbnb, Booking, Vrbo, agenzie/PM che incassano o intervengono nel pagamento);
• 21% solo per chi affitta senza intermediari, gestendo direttamente incassi e compliance (quota molto ridotta del mercato, secondo le principali associazioni di settore).
  Restano in piedi gli obblighi di ritenuta e di comunicazione da parte delle piattaforme. Dettagli e modulazioni potranno affinarsi con gli emendamenti in Senato. 

Impatto economico: come cambia il “netto”

L’innalzamento di 5 punti percentuali incide sul netto per prenotazione. Su identico fatturato annuo, l’imposta sostitutiva cresce (es.: +500 € su 10.000 €, +1.000 € su 20.000 € di imponibile). Con ADR e occupazione costanti, la differenza si sente soprattutto nelle piazze ad alta stagionalità e nei portafogli con mix OTA elevato. 

Cosa devono fare, subito, host e Property Manager

1. Rivedere i budget 2026: simulare l’effetto +5 p.p. sul margine al netto dei costi diretti (OTA, pulizie, fee PM). 
2. Ribilanciare il channel mix: valutare una quota di diretto (sito + codici ritorno) per attenuare l’impatto delle fee e dell’aliquota maggiorata. 
3. Tracciare costi “per prenotazione”: senza una soluzione come DolceBot i proprietari (persone fisiche) si troveranno a pagare imposte sul lordo (o su basi non difendibili), amplificando l’effetto della nuova aliquota. Sintesi tecniche e rassegne confermano il ruolo centrale della riconciliazione con ID prenotazione. 
4. Evitare “costi occulti”: penali da overbooking e buchi da una notte sono margine bruciato proprio mentre sale l’aliquota; servono sincronizzazione 2-way reale e regole di vendita (min-stay, gap, cut-off). 

Dove aiuta DolceBot (in concreto)

• Net-to-owner per prenotazione: ogni soggiorno porta con sé incasso, fee OTA, quota pulizie e fee di gestione → report del netto chiaro su cui impostare la fiscalità e le simulazioni 2026.
• 2-way sync su Airbnb/Booking + regole di revenue (min-stay, gap, last-minute) per proteggere ADR e riempimento senza penali/sconti “di panico”.
• Maya (assistente H24 in 10 lingue) per tagliare attriti in chat e alzare le 5★ senza comprare pace con sconti.
• Pagamenti & compliance: DolceBot automatizza pagamenti in entrata, uscita, tasse, trattenuta e versamento delle tasse di soggiorno e molto altro. 

In sintesi: se l’aliquota sale, il modo per difendere il margine è pagare sul netto vero e togliere dispersioni operative—automatizzando ciò che costa tempo e soldi.

Timeline e cautele

Al 30 ottobre 2025 il quadro è in evoluzione (testo in Parlamento). Le principali testate e rassegne fiscali convergono sul 26% per gli affitti via portali/intermediari e sul 21% per la gestione diretta; eventuali correttivi potrebbero arrivare in Aula.

Tenere monitorati i passaggi ufficiali aiuta ad evitare scelte affrettate su prezzi e canali.