La tassazione degli affitti brevi è di nuovo al centro del dibattito: nella bozza della Legge di Bilancio 2026 il Governo propone di alzare la cedolare secca dal 21% al 26% sui redditi da locazioni brevi, con novità anche sul meccanismo di ritenuta da parte degli intermediari (OTA e agenzie).

Il percorso è ancora parlamentare, ma vale la pena capire chi sarebbe toccato, da quando e con quali effetti sul rendimento netto. 

La misura in breve

• Aliquota: passaggio dal 21% al 26% per i redditi da locazioni brevi. Diverse letture indicano l’estensione “fin dalla prima unità” (superando l’eccezione sul primo immobile introdotta nel 2024), ma il testo è in evoluzione e i dettagli saranno definiti con gli emendamenti.
• Ritenuta: dal 1° febbraio 2026 le piattaforme (Airbnb, Booking ecc.) e gli intermediari applicano una ritenuta del 26% sui canoni incassati o intermediati per conto dei locatori. 
• Stato dell’iter: misura in bozza e oggetto di confronto politico in maggioranza; il Parlamento potrà confermare, modificare o stralciare. 

Nota: alcune testate riportano ipotesi alternative o correttivi in discussione (ambiti di applicazione, esclusioni, decorrenze).

Finché non c’è il testo approvato, bisogna considerare la misura come in itinere. 

Chi sarebbe interessato

• Persone fisiche che affittano con contratti di durata non superiore a 30 giorni (locazioni brevi). 
• Intermediari e piattaforme: tenuti ad applicare e versare la ritenuta, con rafforzamento dei controlli e della tracciabilità dei flussi. 

Effetti pratici sul netto (esempi semplici)

Prendiamo 100 € di canone/notte con commissioni OTA del 15% (solo a titolo esemplificativo).

• Con aliquota 21%: imponibile 100 € → imposta 21 € → netto ante-costi gestionali ≈ 79 € (poi vanno sottratti costi vivi come pulizie, fornitura biancheria ecc.).
• Con aliquota 26%: imponibile 100 € → imposta 26 € → netto ≈ 74 €.
  La differenza di 5 € a notte si somma su volumi elevati e riduce il rendimento annuale; l’impatto reale dipende però dal mix canali, dalle commissioni e da come gestisci i costi deducibili a valle. (Esempio illustrativo; la base imponibile effettiva dipende dal regime e dalla tracciabilità dei costi.)

Ritenuta al netto con un PM digitale

Uno dei vantaggi più rilevanti di DolceBot è la possibilità di applicare la ritenuta sul netto, anziché sul lordo – come accade nella gestione autonoma o tramite OTA.

Grazie alla fiscalità ottimizzata, vengono scorporate commissioni dei portali, costi di pulizia e la commissione di gestione, evitando di pagare tasse su spese che non rappresentano un guadagno reale.

Il risultato? Una base imponibile più corretta e un margine finale più alto per il proprietario.

Cosa cambia sul piano operativo

• Più tracciabilità: con la ritenuta al 26% in capo agli intermediari, il gettito diventa più certo e i flussi più monitorati.
• Addio “prime unità” agevolate?: alcune letture della bozza parlano di eliminazione dell’agevolazione per il primo immobile; altre ipotizzano correttivi. Serve attendere il testo finale. 
• Contesto fiscale 2026: in parallelo la Manovra prevede una flat tax 15% su straordinari/festivi per i lavoratori dipendenti (misura distinta ma rilevante per la spesa delle famiglie). 

Le posizioni nel dibattito

• Linea “stretta”: uniformare la tassazione, ridurre arbitraggi e spingere l’emersione del sommerso.
• Linea “cauta”: rischio di frenare micro-host e offerta turistica in alcune città; richieste di rimodulazione o esclusioni. 

Cosa possono fare ora host e piccoli investitori

1. Simulare il nuovo netto: rifai i conti su 3 scenari (bassa/media/alta) con aliquota 26% e commissioni reali dei tuoi canali.
2. Tracciare i costi per prenotazione: pulizie, commissioni, servizi; senza contabilità puntuale è difficile difendere il margine.
3. Ottimizzare il mix canali: in picchi/eventi privilegia diretto o canali con fee più basse, applicando uplift coerenti altrove.
4. Regole di calendario: min-stay dinamico, gap-filler e cut-off riducono sconti last-minute “di panico” e proteggono ADR/RevPAR.
5. Messaggistica e check-in: standardizzare sequenze e accessi smart alza le 5★ e consente prezzi più solidi.